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PREÇO DOS IMÓVEIS SOBE MAIS QUE O DOBRO DA INFLAÇÃO NO ANO

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O preço médio do metro quadrado subiu mais que o dobro da inflação no ano, segundo pesquisa elaborada pela Fipe (Fundação Instituto de Pesquisa Econômica) e pela Zap Imóveis.

Enquanto o preço dos imóveis à venda acumulam alta de 7,3% em 2013, a variação para do IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) é de 3,2% para o período.

Nas 16 cidades com preços monitorados, Curitiba (PR) teve a maior alta no mês (3,7%), impulsionada pelos bairros de Água Verde e Bigorrilho. Por outro lado, Belo Horizonte (MG) foi a única cidade a registrar queda no preço médio do m², com variação negativa de 2,4%.

Em 12 meses, o mercado de Curitiba se mostrou o mais aquecido com aumento acumulado de 19,6%, seguido pelo Rio de Janeiro, com alta de 15,4%, Niterói (RJ), subida de 14,0%, São Paulo, que registrou variação positiva de 13,9%, e Porto Alegre (RS), aumento de 13,3%.

Os valores médios do m² em julho variaram de R$ 9.424, para o Rio de Janeiro, até R$ 3.646, em Vila Velha (ES). Em São Paulo, o m² ficou em R$ 7.361.

Entre as 16 cidades pesquisadas pelo indicador, a média se situou em R$ 6.900.

O Índice FipeZap, desenvolvido em conjunto pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo portal ZAP Imóveis, acompanha o preço médio do m2 de apartamentos prontos em 16 municípios brasileiros com base em anúncios da internet.

PREÇO MÉDIO DO METRO QUADRADO

Cidade Preço (em R$)
Rio de Janeiro (RJ) 9.424
Brasília (DF) 8.437
São Paulo (SP) 7.361
Niterói (RJ) 6.837
Recife (PE) 5.497
Fortaleza (CE) 5.108
Belo Horizonte (MG) 5.037
São Caetano do Sul (SP) 4.940
Florianópolis (SC) 4.746
Porto Alegre (RS) 4.542
Curitiba (PR) 4.374
Santo André (SP) 4.347
Salvador (BA) 4.267
Vitória (ES) 4.234
São Bernardo do Campo (SP) 4.116
Vila Velha (ES) 3.646
Média 6.900

Fonte: Fipe/Zap Imóveis e http: // economia. uol. com. br /noticias /redacao /2013 /08 /02 /preco-dos-imoveis-sobem-mais-que-o-dobro-da-inflacao-no-ano.htm

A IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS

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Os tribunais têm entendido que o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O brasileiro é conhecido por deixar tudo para a última hora, pelo chamado “jeitinho brasileiro” e por não se ater tanto às formalidades. Criou-se a cultura de não considerar importantes os detalhes, já que há a mentalidade de que sempre se poderá achar alguma brecha nos procedimentos e, ao final, “tudo vai dar certo”. Essa cultura, no entanto, não pode ser levada para as transações imobiliárias que, por serem solenes, devem observar uma forma legal para serem válidas e oponíveis perante terceiros.

Um ato solene é que aquele que deve observar uma série de formalidades para que seja plenamente válido. O casamento, o testamento e a venda de um imóvel são exemplos de atos solenes. Nessas hipóteses, se uma das formalidades legais não for respeitada, pode ocorrer a anulação do ato ou ele pode até ser tido como inexistente.

Como se disse, a transferência de um imóvel é um ato solene. Isso se dá porque a propriedade tem uma característica peculiar em relação aos outros direitos, qual seja, o fato de ser oponível a todos que não são proprietários da coisa. Essa característica é comum aos outros Direitos Reais, dos quais a propriedade é um exemplo. Isso quer dizer, basicamente, que se uma pessoa é proprietária de um bem, todas as outras tem que respeitar essa propriedade.

A existência de um proprietário de uma coisa móvel, como veículos e eletrônicos, é fácil de ser constatada, já que geralmente o proprietário é aquele que está na posse da coisa no momento. Em relação à propriedade de coisas imóveis, como terrenos, casas e apartamentos, essa pode ser difícil de ser constatada, pois nem sempre o dono do imóvel está no local para aparentar ser o proprietário. Isso se dá em razão da imobilidade da coisa. O proprietário pode viajar e se afastar bastante e por muito tempo do seu bem, por exemplo, porém continua sendo o proprietário.

Diante dessa realidade, surge a importância dos cartórios de imóveis, que são responsáveis pelo registro da propriedade e de outros elementos importantes a respeito dos imóveis. A função do cartório de registro de imóveis é justamente a de dar publicidade a informações relevantes a respeito de um imóvel, como a descrição, os confinantes, o histórico dos proprietários, quem prometeu comprá-lo e outros dados essenciais.

No cartório de registro de imóveis, qualquer pessoa pode ter acesso aos dados fundamentais de um bem. Essa publicidade das informações a respeito dos imóveis se faz necessária para que a propriedade e outros direitos reais relativos a eles sejam oponíveis a terceiros. Cada bem tem uma matrícula no cartório registral responsável pelos imóveis de sua localidade. Nessa matrícula, que é numerada em ordem crescente, é que são registrados todos os dados a respeito do imóvel.

O registro das transações imobiliárias tem, portanto, o escopo de dar segurança aos negócios jurídicos, conferindo autenticidade, eficácia e publicidade a elas. Na venda de imóveis, o registro da transferência de propriedade no cartório é ato sem o qual ela não se aperfeiçoa. A Lei dos Registros Públicos, Lei Federal 6.015, em seu artigo 167, diz o que deve ser registrado em cada matrícula de imóvel. Vejam-se as hipóteses mais comuns:

Art. 167 – No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 

I – o registro:
1) da instituição de bem de família;
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais;
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula de vigência no caso de alienação da coisa locada;
(…)
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; (…)
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio;
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei; (…)
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; (…)
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; (…)
29) da compra e venda pura e da condicional;
30) da permuta;
31) da dação em pagamento; (…)
33) da doação entre vivos; (…)
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (…)

Percebe-se, do teor da norma supracitada, a importância que a Lei dá para o registro dos bens imóveis. Na prática, no entanto, o brasileiro ainda não confere o devido valor para o registro dos negócios imobiliários em que é sujeito, sendo muitas vezes negligente no que pertine ao registro de compra e venda de imóveis, de doação, de contratos de promessa de compra e venda, entre outras hipóteses de registro.

Essa negligência acaba gerando diversas situações desconfortáveis que poderiam ser evitadas ou mais facilmente combatidas, se tudo tivesse o devido registro.

O exemplo clássico de situação que poderia ser amenizada com o registro de todas as transações relativas a um imóvel é o da venda dupla. Nesse caso, o mesmo imóvel é vendido duas vezes a compradores diferentes. Em hipóteses como essa, os Tribunais têm entendido que o verdadeiro proprietário do imóvel não é o que primeiro prometeu comprar e pagou o preço, mas o que efetivamente finalizou a compra, registrando a transação no cartório. Pouco importa quem foi o primeiro comprador, o proprietário é o que está assim qualificado na matrícula do imóvel.

As decisões reiteradas dos tribunais têm entendido que, nessas situações, o comprador que primeiro registrou o imóvel fica com ele e o comprador que não promoveu o registro tem apenas o direito de cobrar do vendedor os danos materiais e morais que eventualmente tenha suportado.

O imóvel não será garantia da indenização a ser paga, o comprador lesado terá que retirar a indenização do patrimônio do vendedor, excetuado o imóvel. Isso no caso de os dois compradores serem vítimas do vendedor fraudulento. Se for a hipótese de um dos compradores ter agido em coluio com o vendedor, o prejudicado pode tentar ficar com a propriedade do imóvel, através de um longo processo judicial, que poderia ser evitado se tivesse promovido o registro da compra e venda.

Há outra situação clássica em que o registro correto do negócio jurídico pode facilitar e muito a defesa do comprador bem intencionado, qual seja, a em que a pessoa que prometeu vender o imóvel falece antes da assinatura da escritura pública. Se a promessa de compra e venda estiver registrada na matrícula do imóvel, pode-se obrigar, mais facilmente e se for previsto na promessa, que os herdeiros do promitente vendedor assinem a escritura de venda do imóvel.

Com o aquecimento do mercado imobiliário e o aumento dos valores dos imóveis, fica mais arriscado “deixar para depois” o registro dos negócios relativos a eles, já que as quantias envolvidas são consideráveis, além de todo o fator psicológico, da “realização do sonho da casa própria”, que pode ser frustrado se o comprador não se atentar a todas as formalidades na concretização de uma transação imobiliária.

Deve-se criar, portanto, a consciência de que o registro de cada transação imobiliária é importantíssimo para a segurança, a validade, a eficácia e a oponibilidade delas a terceiros.

Por: Phelipe Albuquerque de Souza

Advogado da Banca Carlos Henrique Cruz Advocacia. Formado em 2009 pela Universidade Federal do Ceará.

Fonte: Jus Navegandi e http:// www .publicidadeimobiliaria. com /2013 /03/a-importancia-do-registro-das-transacoes-imobiliarias-no-cartorio-de-imoveis .html

TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO SUBSTITUI FIADOR NO ALUGUEL. VEJA OPÇÕES

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O tradicional fiador, aquela pessoa que se responsabiliza pelo contrato de aluguel de um amigo ou parente, ainda é a forma mais comum de garantia no mercado imobiliário. Nos últimos anos, porém, outras modalidades de garantia têm aumentado sua participação, como o seguro-fiança, e novas opções têm sido lançadas, como os títulos de capitalização.

Grandes empresas do setor de seguros, como Porto Seguro e Sul América, já oferecem títulos de capitalização específicos para aluguel. O valor do título é acertado entre o inquilino e o dono do imóvel, mas geralmente varia de três a 12 aluguéis.

Enquanto o contrato de aluguel estiver valendo, o título serve como garantia: caso o inquilino não pague suas dívidas, o dono do imóvel pode usar o dinheiro para este fim. Durante o contrato, o inquilino também pode participar de sorteios de prêmios em dinheiro. Ao fim do prazo, se não estiver devendo nada ao proprietário, ele pode sacar o valor, que é corrigido pela TR.

“Uma das vantagens do título é a possibilidade de o inquilino e o proprietário poderem discutir juntos o valor da garantia, incluindo na conta, por exemplo, valores de aluguel, IPTU e condomínio”, diz Stefano Zangari Júnior, diretor imobiliário da administradora Zangari. O fato de o dinheiro ter de ser desembolsado de uma só vez, porém, pode representar uma dificuldade para algumas pessoas.

Vantagens e desvantagens de cada tipo de garantia

TIPO COMO FUNCIONA VANTAGENS DESVANTAGENS
FIADOR Uma pessoa fica responsável pelo pagamento da dívida, caso o inquilino não cumpra a obrigação. Para o inquilino: não tem custos.
Para o locador: não existe limite na quantidade de aluguéis garantida e o contrato pode incluir a cobertura de outras despesas, como IPTU e danos ao imóvel.
Para o inquilino: é difícil encontrar uma pessoa  disposta a se responsabilizar pelo contrato.
Para o locador: a execução do bem do fiador pode demorar até três anos.
SEGURO-FIANÇA O inquilino contrata um seguro por um valor que geralmente fica entre um e dois aluguéis por ano. Para o inquilino: dispensa a procura por um fiador e pode ser parcelado.
Para o locador: o dinheiro é recebido logo depois que o locador entra com a ação de despejo (não é necessário esperar o fim da ação).
Para o inquilino: o custo é alto e o valor não é devolvido ao fim do contrato.
Para o locador: muitas vezes o seguro não cobre danos ao imóvel, por exemplo (isso deve ficar claro no contrato).
CAUÇÃO O inquilino faz um depósito em dinheiro numa conta para garantir o pagamento de até três aluguéis em caso de problemas. Para o inquilino: diferentemente do seguro, o dinheiro é devolvido ao fim do contrato, com correção.
Para o locador: pode ser a única opção para consumidores de renda mais baixa, que não têm cadastro aprovado em seguradoras.
Para o inquilino: é preciso desembolsar todo o valor de uma só vez.
Para o locador: como a cobertura é limitada a três aluguéis, caso a dívida do inquilino seja maior ele terá de recorrer à Justiça e vai demorar para receber o dinheiro.
TÍTULO DE CAPITALIZAÇÃO O inquilino adquire um título para servir como garantia do imóvel. O valor do título é acordado entre os dois. Para o inquilino: ele concorre e prêmios e, ao fim do contrato, recebe o dinheiro de volta.
Para o locador: ele define, junto com o inquilino, o valor do título.
Para o inquilino: é preciso depositar o valor do título de uma só vez e o retorno é baixo.
Para o locador: é preciso esperar o fim da ação de despejo para receber o dinheiro, o que leva pelo menos sete meses.

Seguro-fiança é usado em 20,5% dos contratos

Há mais de uma década no mercado, o seguro-fiança tem ampliado seu espaço. Segundo dados do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), o seguro está presente, atualmente, em 20,5% dos contratos. Há cerca de cinco anos, era a garantia de 17%.

“O seguro é a opção que garante o recebimento do dinheiro mais rapidamente para o locador”, explica Jaques Bushatsky, diretor de legislação do inquilinato do Secovi-SP. “Como a maioria dos locadores depende do aluguel para pagar suas próprias contas, é uma boa opção.”

Para contratar um seguro do tipo, é preciso comprovar, para a seguradora, uma renda de cerca de três vezes o valor do aluguel, diz a diretora da administradora Lello, Roseli Hernandes. A apólice pode incluir, além da cobertura básica do próprio aluguel por um período que pode chegar a 30 meses, coberturas adicionais para encargos de IPTU, condomínio, contas de água, luz e gás e danos ao imóvel, por exemplo.

O depósito em dinheiro, ou caução, ainda tem ampla presença no mercado: é a garantia de cerca de 32% dos contratos, segundo o Secovi-SP. Pela Lei do Inquilinato, essa garantia deve ser limitada a até três vezes o valor do aluguel. Ao fim do contrato, o valor é devolvido com correção, feita geralmente pela poupança.

A caução é usada, geralmente, por pessoas que não têm suas fichas aprovadas nas seguradoras e não conhecem ninguém que possa servir de fiador, diz Bushatsky, do Secovi-SP.

A opção por uma modalidade ou outra depende da situação financeira do inquilino e também da disponibilidade do proprietário do imóvel. Até por isso, o fiador ainda é a garantia mais comum, apesar de sua participação no mercado ter caído de 70%, há dez anos, para 47,5%, atualmente.

“Muitos preferem o fiador porque não é preciso fazer nenhum tipo de controle e não há burocracia”, diz Roseli Hernandes, da Lello.

O fiador também dá, ao dono do imóvel, um tipo de garantia praticamente ilimitado, uma vez que, em último caso, seus bens poderão ser usados na execução da garantia. Para ser fiador, porém, é preciso ter uma renda mensal equivalente a cerca de três aluguéis e imóvel próprio quitado.

Fonte: http: // economia .uol .com .br /noticias /redacao /2013/03/07/ garantia-de-aluguel-agora-tem-ate-titulo-de-capitalizacao-veja-opcoes .htm

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